Haahtelan tarjoushintaindeksi: Kiinteistömarkkinoiden kupla puhjennut
Haahtelan tarjoushintaindeksi ennustaa rakentamisen hintoja ainoana Suomessa. Indeksin avulla voidaan ennustaa ja arvioida tulevien rakennushankkeiden kustannuksia. Indikaattori osoittaa, että kiinteistömarkkinoiden kupla on puhjennut ja rakentamisen hintataso on vuodessa pudonnut 15 %. Vuosi 2024 on kuitenkin muutoksen aikaa ja terveen talouden lainalaisuudet palaavat.
Myös talonrakentaminen on laskenut vuodessa yli 20 % ja laskee edelleen. Ahdinko on seurausta kaaokseen ajautuneesta kiinteistömarkkinasta. Uusia työmaita käynnistyy harvakseltaan ja keskeneräisten rakennusten valmistumisen myötä rakennusalalla työskenteleviä työntekijöitä lomautetaan ja irtisanotaan. Vuosi 2024 on kuitenkin muutosten aikaa ja terveen talouden lainalaisuudet palaavat.
Rakennusalan tulevaisuuden odotukset vuodelle 2024 ovat aivan alamaissa ja pitävät rakentamisen tuotantoketjun katteet alhaalla. Toisaalta yritysten paisuneet velanhoitokulut eivät juurikaan mahdollista enää suurempaa hinnanlaskua, kun vielä inflaatio nostaa materiaalihintoja. Uudis- tai korjausrakentamiselle ei ole nyt kysyntää. Ylihintaiset ja ylivelkaiset tuhannet uudet asunnot odottavat ostajia, jotka kaupan päälle saavat vielä omien velkojen lisäksi taloyhtiöriskin.
Julkista rakentamista jarruttaa velkakriisi, taloyhtiöiden korjaamista kohonneet velkojen korot ja yhtiövastikkeet ja liike- ja toimitilarakentamista kannattamattomuus. Teolliset uusinvestoinnit ovat vielä pääosin aihioita. Tyhjien ja tyhjenevien tilojen määrä entisestään kasvaa ja sitä vielä lisää rahoitusongelmista kärsivän sosiaali- ja terveyspalvelujen uudistus. Infrarakentamista sentään riittää ja julkisen tuen avittamana se vielä kasvaa.
Talonrakennuksen ahdinko on seurausta kaaokseen ajautuneesta kiinteistömarkkinasta
Vuosikausia jatkunut rahoituksen helppo saatavuus ja velan nollakorkoisuus loivat illuusion, että velalle on helppoa saada tuottoa ja että velan määrällä ei ole niin väliä. Tätä ovat korostaneet onnettomasti tehdyt yhteiskunnalliset päätökset ja neuvot. Esimerkkeinä ovat taloyhtiöille mahdollistetut ylisuuret lainat, kehoitukset lisätä voimakkaasti asuntotuotantoa ja mahdollisuus yliarvostaa rakennusomaisuutta keinotekoiseen markkinahintaan.
Osansa kiinteistöbuumista ovat ottaneet kunnat luomiensa uusien tonttien hinnoittelulla. Yhteiskunnan toiveille päinvastaisesti kohtuuhintainen rakentaminen ja kaupankäynti ovat karanneet yhä kauemmaksi. Myynti- ja ostohinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja kehittyvissä kunnissa erkaantuneet rakentamisen hinnoista. Rakennusalan yritysten on ollut urakointia kannattavampaa ottaa velkaa ja mennä mukaan nousevien hintojen kiinteistömarkkinoille. Samalla toimijoiden pääomariskit ovat nopeasti kasvaneet, kun urakoitsijoista on enenevässä määrin tullut kiinteistösijoittajia. Lopulta mukaan ovat menneet myös yhä useammat yksityiset piensijoittajat, jotka velalle saatavan tuoton toivossa ovat sijoittaneet erityisesti asuntoihin.
Kiinteistömarkkinoiden kuplan puhkaisi koronan jälkeinen inflaatio
Keskuspankkien oli lopetettava inflaatiota ruokkiva avokätinen rahantarjonta ja nostettava lainojen korot lähemmäksi terveen talouden edellyttämää korkotasoa. Seurauksena tuli rahoitusmarkkinakriisi, joka on iskenyt kovimmin toimialoihin, joissa ulkoisen rahoituksen merkitys on suuri – kiinteistömarkkinaan voimakkaimmin. Euroopan talous alkoi sakata, Suomi muita enemmän.
Vaikutuksensa on ollut toki myös Ukrainan sodan ja ilmastokriisin aiheuttamalla energian tuotantomurroksella. Inflaatio itsessään ajoi jo monet rakentajat pulaan, kun rakennustarvikkeiden hinnat kesken pitkäkestoisia urakoita alkoivat yhtäkkiä kohota. Velalla toimivalle kiinteistömarkkinalle korkojen nosto on kuitenkin ollut katastrofaalinen, kun velkavipu on kääntynyt negatiiviseksi.
Terveen talouden lainalaisuudet palaavat
Vuosi 2024 on muutosten aikaa. Toiveet inflaation pysähtymisestä ja paluusta lähelle nollakorkoisuutta tuskin toteutuvat. Terveen talouden lainalaisuudet palaavat. Velat sulavat pikkuhiljaa, mutta kilpajuoksua käydään ehtivätkö kiinteistösijoittajat nääntyä sitä ennen velkataakkansa alle. Rakennusala hiljalleen sopeutuu alentuneeseen kysyntään konkurssien ja toimialajärjestelyjen kautta. Perinteinen rakentaminen ja urakointi kiinnostaa taas yhä useampaa yritystä.
Pidemmälle katsottaessa bruttokansantuote kääntyy ennen pitkää nousuun eikä rakentamisen kysyntä ole minnekään katoamassa. Vanhenevia rakennuksia on korjattava, muuttoliike elvyttää asuntojen kysyntää ja luo tarvetta palveluille, ilmastomuutos luo uudenlaista rakentamista ja sotien jäljiltä alkaa jälleenrakennus.
Simulaation antama arvio kustannuksista aina ajan tasalla
Realaizerin hinnat perustuvat tarjoushintaindeksiin, jonka ansiosta Realaizerin käyttäjä voi luottaa saavansa aina ajantasaista tietoa rakentamisen hinnoista. Epävarmassa tilanteessa, jossa inflaatio laukkaa, rakentaminen laskee ja tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa, tarvitaan onnistuneen hankkeen johtamiseen entistä enemmän ajantasaista tietoa.
Realaizerin avulla käytössäsi on kaikki tieto hankkeesta jo ennen varsinaisen suunnittelun alkamista. Kun heti hankkeen tai kiinteistökehityskohteen alusta lähtien pystytään tarkastelemaan läpinäkyvästi toimintaa, tiloja, rakennusosia ja panossuoritteita sekä niiden määriä ja hintoja, on helppo ottaa kantaa niihin eri osapuolten kanssa. Jatkuvan dialogin avulla on mahdollista tasapainottaa toiveet ja tarpeet budjetin kanssa ja reagoida myös muuttuvaan hintatasoon oikea-aikaisesti.